Servitude de Passage - Help Required

[jannerman]

Hi all

New member here desparately looking for some help please.

Our French house is (was) accessed across a small lane/drive in front of our neighbours property from a departmental road. This lane/drive was shared by another neighbour (French) as well. We have a Servitude de Passage in our Acte de Vente which has been confirmed by our Notaire and the Hypotheque Service. There is a copy of the Plan de Bornage where the right of way is indicated (drawn up by the Geometre) after an apparent agreement by all affected properties in 2005 within our deeds.

The drive/lane is over our neighbours parcelle of land (length to our gate from the road only 10m). Our neighbours asked us to give up the right of way and create an entrance on another boundary. The only other boundary onto communal land is onto a small 'chemin' (country lane) where there is very narrow access (3.0m) and would require an immediate 90 degree bend onto our land around a concrete telegraph pole. There is also an embankment of 1.0m high and the chemin is actually a mud track and not a hard surface. We therefore said 'no' to giving up the right of way on the basis that it would be impossible for large vehicles (builders vans/loriies, the pompier, ambulance etc) to access our property.

Our neighbours have therefore tried to force the issue by erecting a concreted in fence across our only gate/entrance (he has also done this to the other affected neighbour (French)).

We are therefore unable to access our land by vehicle at present, we have to park on the road outside and use a small pedestrian gate within the embankment onto the chemin. We had a bailiff (huissier) out to assess the situation, who reported that our neighbour may be able to force us to lose the right of way via a tribunal as we have another boundary on which we could make an entrance. He did agree however that blocking our entrance is not currently allowed, until such time as a tribunal gives a verdict. However this may take some months and in the meantime we are effectively enclosed (enclave)

This does not seem at all fair. Not only would we lose a right listed in our deeds but we would have to stump up for the legal costs (if we lose) and the costs of installing the new entrance, getting permission, notiares fees etc.

Has anyone come across this before and can offer some advice please?

[idun]

Cost my friend well over 10K€ to win in such a situation. She would win and the other people would appeal, went on for years.

 

We have neighbour problems at the moment, some people se fait chier les autres and we end up being unwilling victims and don't seem to have any protection or justice.

 

edit, you have already done the right thing and if you want to persue this, you will have to take them to court, good luck.

 

[pachapapa]

Is it a servitude légale de passage or a servitude conventionnelle de passage and is there any consideration of an indemnity?

 

[jannerman]

We believe that it is a conventionelle droit de passage. Could you please explain the difference and the implications of the different types of right of way.

No offer of compensation made.

They blocked off our French neighbour first, and as his notaire had not included the droit de passage in his acte de vente (apparent mistake as his property/previous owner is shown on the plan de bornage in our deeds), he didnt do anything for a while, So I guess they thought they could get away with doing the same thing to us, even though they know we have a conventionelle right of way.

Thanks for your response.

[NormanH]

Found on Google..

La servitude de passage est une charge imposée sur un

fonds au profit d’un autre fonds appartenant à un propriétaire

différent. On distingue alors le fonds servant, sur lequel la servitude

empiète et le fonds dominant, qui est celui au profit duquel elle a été

créée. Toutes les conditions d’utilisation, de création ou d’extinction

des servitudes sont régies par le Code Civil (art. 640 à 710).

Il existe deux grandes catégories de servitudes de passage : légale et conventionnelle.

La servitude légale correspond au cas général, elle est

applicable de plein droit, même sans écrit entre les propriétaires. Elle

résulte du droit au désenclavement de parcelles n’ayant pas de sortie

ou bien une sortie inadaptée sur une voie publique. Dans ce cas, aux

termes de la loi, le consentement du propriétaire du fonds traversé

n’est pas requis. Toutefois, il faut choisir le trajet le plus court et

le moins dommageable. Ce droit ne s’éteint jamais sauf cas particuliers.

Le bénéficiaire peut y renoncer pour son manque d’intérêt ou son

utilisation trop lourde, cette renonciation doit alors être inscrite au

fichier immobilier. De même, si le fonds dominant et le fonds servant

tombent dans les mains du même propriétaire, ou s’il y a création d’une

nouvelle voie d’accès, la servitude s’éteint. Dans ce cas, le

propriétaire de l’ancienne servitude doit faire la demande de sa

suppression.

La servitude dite conventionnelle précise par écrit les

conditions d’utilisation d’un droit de passage (mode, durée,

utilisateurs). En effet si l’utilisation de ce droit laisse présager des

dommages au terrain, il vaut mieux alors, par convention ou lettre,

prévoir la remise en état des lieux. Si le passage ne doit pas être

utilisé par le voisin lui-même, mais par des tiers avec lesquels il a

traité (par exemple, un exploitant forestier), un écrit doit aussi être

rédigé avec ce bénéficiaire (un sous-seing privé est suffisant). Dans le

cas d’une servitude non liée au droit de désenclavement, il est

recommandé de traduire l’autorisation permanente de passage par un acte

notarié. C’est la seule condition pour que cette servitude soit

opposable aux tiers (acquéreurs, héritiers). Le fait qu’elle soit

rattachée à un fonds la rend ’’perpétuelle’’, ce qui signifie qu’il faut

définir précisément son emplacement, sa largeur, celui qui en supporte

les frais d’aménagement et les frais d’entretien, celui qui est habilité

à passer et quel sera le montant de l’indemnité. Le non-usage pendant

trente ans des servitudes passées par convention écrite les éteint. Ce

délai commence au jour où l’on a cessé d’en jouir.

En ce qui concerne un terrain à clôturer, le

propriétaire qui cède un passage à son voisin enclavé peut clôturer,

soit la longueur du passage, soit à l’extrémité, à condition qu’il n’en

diminue pas l’usage ou qu’il ne le rende pas plus incommode.

En résumé, tous les cas étant particuliers, il est donc

préférable de privilégier un accord amiable écrit entre les parties

concernées pour limiter les risques de conflits que seul un Tribunal

pourrait résoudre.

http://www.crpf-poitou-charentes.fr/Les-servitudes-de-passage-peuvent.html

I have left it in French as this is what you need in discussion, but please shout if you have any problems.